家賃滞納を防ぐには、事前対策と早期の対応が重要！
- 債権回収
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不動産賃貸を行うとき、注意しなければならないリスクがあります。それは、家賃滞納です。家賃を滞納されると収益が上がらなくなりますし、ローンを組んでいる場合などには、持ち出しになってしまいます。また、家賃を支払わない賃借人が居座っている限り、物件を次の賃借人に貸すこともできません。
今回は、家賃滞納を防ぐための事前対策と早期対応方法を、弁護士法人YMPの弁護士が解説します。
このページの目次
家賃滞納されても、すぐには解除できない
不動産賃貸を成功させるためには、家賃滞納リスクを最小限に抑える必要があります。家賃を滞納されると、賃料が入ってこなくなるばかりではなく、次の人にすぐ貸すこともできず、毎月損害が発生し続けることになってしまうからです。
賃貸借契約では、賃借人が非常に強く保護されています。1ヶ月や2ヶ月分の家賃を滞納されても、大家が直ちに契約解除することはできません。契約を解除するためには「信頼関係が破壊されるような背信行為」が必要と考えられているからです。滞納賃料が、最低3ヶ月分程度にならないと、賃貸借契約の解除は認められません。つまり、いったん家賃滞納が始まったら、最低3ヶ月間は指をくわえてみているしかないことになってしまいます。
家賃滞納ですぐには出ていってもらうのも難しい
家賃滞納リスクの恐ろしいところは、解除が難しいことにとどまりません。3ヶ月以上家賃を滞納されて、賃貸借契約の解除が認められたとしても、すぐに相手に出ていってもらうことができないのです。大家が勝手に賃借人の荷物を持ち出すこともできません。
賃借人を追い出すためには、建物明け渡し訴訟を起こし、判決を得た上で、強制執行をしなければならないのです。そのためには、かなりの費用と手間がかかってしまいます。
家賃滞納は予防することが重要
このように、いったん家賃滞納が始まると、大家にとっては非常に大きな不利益が及ぶので、家賃滞納は、なるべく起こらないように「予防する」ことが非常に重要です。また、家賃滞納が発生したときにリスク管理できる体制を整えておく必要があります。
家賃滞納を防ぐ方法
家賃滞納を防ぐ方法を、順番にご紹介していきます。
勤務先の明らかな人を選定する
1つは、どのような賃借人と契約をするか、ということです。不動産を賃貸するとき、どのような属性の人と契約をするか、募集間口をどこまで広げるか、ということは、賃貸人が決めることができます。募集間口を広げると賃借人が集まりやすいですが、その分質の悪い（滞納リスクの高い）人も応募してくることになります。
家賃滞納リスクを軽減するには、勤務先がはっきりしており、転職しそうもない人を選んで契約をする方法をお勧めします。勤務先が明らかな人であれば、いざ家賃滞納が始まったときに、給料を差し押さえることによって、比較的簡単に滞納家賃を回収することができるからです。また、本人もそのことを把握しているので、滞納しにくいものです。
家賃滞納されない物件を選定する
また、不動産投資をする際の物件選びの際にも、工夫をすることができます。たとえば、ファミリーで入居する場合、家賃を支払えなくなったら家族がみんな家を失うことになるので、まじめに賃料を払いやすいです。そこで、独身者よりファミリー物件の方が、比較的家賃滞納リスクが低いと言えます。
連帯保証人を取る
契約対象の人や物件を選んだとしても、賃料滞納が発生してしまうことはあります。その場合にそなえて、必ず連帯保証人を取っておきましょう。連帯保証人は、主債務者が債務を履行しないときに、代わりに、義務を履行すべき義務を負った人です。家賃支払い義務も賃借人の債務ですから、連帯保証人をとっておけば、家賃滞納があったときにすぐに連帯保証人に請求することができます。
連帯保証人をとるときには、保証人の資力もチェックして、信用できる人を付けてもらうようにしましょう。
家賃保証会社を使う
家賃滞納リスクを軽減するためには、家賃保証会社を使う方法もあります。家賃保証会社を入れると、手数料はかかりますが、賃借人が賃料を滞納したときに、家賃保証会社が賃料を支払ってくれます。回収作業自体は家賃保証会社が行うので、大家に手間は発生しません。
債務者の親などを連帯保証人としながら、同時に家賃保証会社を入れる方法もあります。
家賃滞納されたときに損害を大きくしない方法
以下では、実際に家賃を滞納されたときに、なるべく損害を大きくしないための方法をご紹介します。
滞納をすぐに発見する
まずは、家賃滞納を直ちに発見することです。賃貸物件を経営しているとき、不動産管理会社に任せきりにしているため、家賃がきちんと入金されているかどうか、あまり把握していない方がいます。しかし、それでは家賃滞納が起こったとき、効果的に対応することはできません。
必ず、毎月の入金があったかどうか、予定日の翌日にはチェックするようにしましょう。
家賃滞納があったら、「即時に」督促する
このようにして逐一確認していたら、賃借人が家賃を滞納すると、すぐに把握することができます。賃料が期日までに支払われなかったら、必ず翌日に督促の連絡をしましょう。
このとき、2、3日あけるのではなく、直ちに督促することが非常に重要です。数日あくと、相手は「すぐには支払えと言われないのだな」と受け止めて、徐々に滞納することに慣れてしまうからです。滞納したら「即時に」督促が来て、支払わなければならないのだ、ということを、実感されなければなりません。
郵便で督促する
家賃滞納後、電話をしてもつながらないことがあります。そのときには、すぐに普通郵便にて督促状を送ります。郵便による督促状には、「家賃を支払うように」ということと、「すぐに連絡をするように」ということを記載して起きます。
このとき、同時に連帯保証人にも連絡を入れて、支払をするよう求めるとともに、債務者の居場所を知らないか、確認すると良いでしょう。
内容証明郵便を送る
電話や郵便で督促をしても相手が支払をしない場合には、内容証明郵便を使って督促状を送りましょう。このことで、相手に強いプレッシャーをかけることができます。
すぐに解除はできないので、解除通知を兼ねる必要はありません。ただ、今後も滞納が続く場合には、契約解除もあり得ることを付記しておくと良いでしょう。また、今後も支払をしないなら、訴訟を起こして強制執行（差押え）を行うことも検討している旨、記載しておきましょう。
内容証明郵便の作成と発送を弁護士に依頼すると、弁護士名で相手に通知を送ります。すると、より強いプレッシャーをかけることができて、相手が自ら家賃を支払ってくる可能性も高くなります。
少額訴訟を利用する
内容証明郵便を利用しても相手が支払に応じない場合には、少額訴訟で家賃を回収する方法があります。少額訴訟とは、60万円以下の金銭請求をするときに利用できる簡易な裁判です。少額訴訟では、判決も含めてすべての手続きを1日で終えることができます。
また、判決書には強制執行力も認められるので、相手の給料や預貯金等を差し押さえることも可能となります。
支払督促を利用する
相手が支払に応じないときの対応方法として、支払督促を利用することも考えられます。支払督促をすると、相手が異議を出さない場合には、相手の資産や給料などを差し押さえることができて、早急に滞納家賃の回収が可能となります。
家賃滞納を効果的に防ぐには、弁護士法人YMPまでお任せください
家賃滞納されると、大家にとっては非常に大きな損失となります。予め信用できる人に貸したり、連帯保証人を取ったりする方法で、確実に支払を受けられるよう対処しておきましょう。
弁護士法人YMPは、不動産経営に非常に精通している弁護士事務所です。顧問契約も承っておりますので、是非とも一度、お気軽にご相談ください。