家賃滞納されたら、強制執行で退去させよう！
- 債権回収
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長期の家賃滞納・不払いには強制執行で対応
賃貸住宅を所有している場合、賃借人が家賃をきちんと払っているか、常にチェックしておく必要があります。
しかし実際には、家賃の不払いが発生することが非常に多いです。長期にわたって家賃滞納をされると、「強制執行」によって明け渡しをさせなければなりません。
今回は、賃借人が家賃滞納した場合に、強制執行によって退去させる方法について、弁護士法人YMPの弁護士が解説します。
家賃を滞納された後の対処方法（強制執行の前段階）
賃借人が賃料を滞納したとしても、いきなり強制執行による明け渡しができるものではありません。まずは、裁判を起こして、明け渡しを命じる判決を出してもらわなければなりません。そこまでの流れをご説明します。
督促する
賃借人が家賃を滞納したら、まずは口頭や文書で督促をします。2～3ヶ月間くらい、督促を続けましょう。
内容証明郵便で解除通知を送る
家賃滞納期間が3ヶ月を超えてきたら、未払家賃の請求と解除通知を送ります。このとき、解除の意思表示をしたことを明らかにするためには、必ず内容証明郵便を使うことをお勧めします。
郵便には、以下のようなことを書き入れます
- 滞納賃料の金額
- 滞納賃料を請求すること
- 相当期間内に支払いがない場合、裁判をすること
- 入金先の口座など
内容証明郵便の取扱いのある郵便局から発送するか、電子内容証明郵便を使って発送しましょう。相手に送達されたことを明らかにできるように、配達証明もつけておくことをお勧めします。
裁判を起こして判決を得る
内容証明郵便で解除通知を送っても相手が支払をしないときには、訴訟を起こしましょう。このときの訴訟は、未払賃料と損害金、建物明け渡し請求訴訟となります。建物明け渡し請求をするときには、簡易裁判所か地方裁判所を選ぶことができます。未払賃料の金額が少額でも、地方裁判所を選ぶことができるので、都合の良い方を選びましょう。
訴訟を起こすと、裁判所から相手へ呼出状が送られて、相手と争うこととなります。賃料未払の期間が3ヶ月を超えていたら,賃貸借契約の解除が認められる可能性が高くなりますし、半年以上に及んでいたら、ほとんど確実に解除が認められるでしょう。最終的に、相手に対し、賃料及び損害金の支払いと、明け渡しを命じる判決を出してもらうことが目的です。
また、このことは後に詳しく説明しますが、裁判をする前に「占有移転禁止の仮処分」という手続きも申し立てておく必要があります。
建物明け渡しの強制執行の流れ
以上のように、明け渡し命令の判決を手に入れたら、ようやく相手に対する建物明け渡しの強制執行を申し立てることができます。その流れを説明します。
執行文と送達証明書を入手する
まずは、執行文と送達証明書という書類を入手する必要があります。判決は「債務名義」ですが、これだけでは強制執行をすることができないからです。執行文と送達証明書は、建物明け渡し請求訴訟を行った裁判所に申請すると、発行してもらうことができます。
執行官に明け渡し断行の強制執行を申し立てる
書類が揃ったら、地方裁判所の執行官に対し、建物明け渡し断行の強制執行を申し立てます。このとき、以下の書類が必要です。
- 申立書
- 判決書
- 送達証明書
- 執行文
申立先の裁判所は、建物の住所地を管轄する裁判所です。もともと賃借人に対して建物明け渡し訴訟を提起した裁判所とは異なることもあるので、注意が必要です。
また、申立の際「予納金」という費用が必要になります。予納金は、明け渡し断行手続きの諸々の手続きにかかる費用です。手続きが終わった後、あまりがあったら返還されます。金額的には、だいたい6～8万円くらいで、執行官に対して支払をします。費用については、債務者の数が多い場合には高くなりますし、建物の種類によっても変わってくるので、個別に執行官に問い合わせましょう。
執行業者を手配する
明け渡し断行の強制執行をするためには「執行業者」という業者を手配する必要があります。執行業者とは、強制執行のサポートをする民間業者のことです。
明け渡しの強制執行をするときには、カギを外したり荷物を搬出したり管理したりなど、いろいろな作業が必要になります。裁判所の職員である執行官自身は、このような作業を行わないので、債権者自身がしなければならないのです。ただ、個人でそういった対応をすることは難しいので、通常は専門の執行業者に依頼するのです。
執行業者に依頼すると費用がかかりますが、業者によってはかなり高額になることもあります。そこで、執行業者を選定するときには、リーズナブルな良い業者を選ぶことが重要です。弁護士にご相談頂いた場合には、ふだんからよく使っている良い業者を紹介させていただいています。
明け渡しの催告
強制執行の前段階として「明け渡しの催告」の手続きを行います。明け渡しの催告とは、実際に現地に行って債務者に対し、明け渡しをするように求めることです。ただ、現実に債務者に口頭で「明け渡しをしなさい」と言うのではなく、実際には現地の様子を見て、引き渡しの期限と実際に強制執行を実行する予定日を書いた「公示書」を物件内に貼り付けることが普通です（民事執行法168条の2）。
また、このとき、執行補助者も一緒に連れて行く必要があります。現地の様子を見て、当日どのような作業がどの程度必要になるか判断してもらわないといけませんし、カギがかかっていたら解錠する必要などもあるためです。このとき、執行業者の日当が必要になるケースもあります。
なお、公示書に記載する明け渡し断行予定日は、明け渡し期日より先の日となります。
明け渡しの断行
明け渡し断行の実行日が来たら、執行官と執行補助者とともに現地に行きます。そこで、執行業者により、中の荷物を搬出します。このとき、債務者が室内にいる場合には強制的に出ていかせることができますし、債務者の家族や使用人がいる場合にも、一緒に出ていってもらうことができます。
ただ、転借人などのまったくの第三者が占有している場合には、債務名義の効力が及ばないので、出ていかせることができない場合があります。そこで、そのようなことのないように、裁判を起こす際に「占有移転禁止の仮処分」という手続きを申し立てておく必要があります。
室内に荷物がある場合には、債務者に引き渡すことが原則ですが、債務者が引き取らなかったりいなかったりすることもあります。そのような場合には、執行官の判断によって、債権者が買い取ることができます。買い取った荷物は通常要らないものばかりでしょうから、債権者が処分するか売却することになります。
ある程度高級なものがあったら、倉庫にて保管することになります。債務者が取りに来たら渡しますし、取りに来なかったら競売によって売却します。
明け渡し断行の申立てから実際に明け渡しが終了するまでの間は、だいたい1ヶ月半くらいです。
強制執行をするなら、弁護士法人YMPまでお任せ下さい
以上のように、明け渡し断行の強制執行をすると、賃料を支払わない賃借人が居座っていても、強制的に出ていかせることができます。このことで、再度物件を賃貸に出し、収益も得られるようになるので、メリットがあります。ただ、かなりの労力と専門的な手続きが必要になることも事実です。
弁護士法人YMPでは、不動産や債権回収業務に非常に力を入れている法律事務所です。賃貸経営をしている場合の各種相談に応じておりますので、お困りの際には、是非とも一度、ご相談ください。