家賃滞納されたときに強制退去させる方法
- 債権回収
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家賃を滞納されてしまったら、収益がなくなる上に、対象物件を次の賃借人に貸すこともできなくなって、大きな不利益が及びます。早急に賃借人を強制退去させて、新たな賃借人を入れる方法を検討しましょう。
ただ、賃貸借契約の場合、強制退去は簡単ではありません。今回は、家賃を滞納されたときに、賃借人を強制退去させる方法について、弁護士法人YMPの弁護士が解説します。
このページの目次
家賃滞納されても、すぐには契約の解除ができない
家賃滞納があっても、すぐには契約を解除できない
家賃を滞納されたら、すぐにでも賃貸借契約を解除して、賃借人を強制退去させたいと考える賃貸人の方がおられます。
ただ、賃貸借契約では、家賃滞納があっても、簡単には契約の解除が認められていません。1つには、賃貸借契約では、賃借人が非常に強く保護されているからです。また、賃貸借契約は「信頼関係にもとづく継続的な契約」であると考えられています。そこで、契約を解除するためには、「信頼関係を破壊するような背信行為」が必要となります。1ヶ月や2ヶ月程度の賃料滞納では、信頼関係はまだ破壊されていないと考えられるので、賃貸借契約を解除することはできません。
最低でも3ヶ月以上の家賃滞納が必要
それでは、何ヶ月分賃料を滞納されたら、賃貸借契約を解除することができるのでしょうか？
これについては、最低3ヶ月以上と考えられています。そこで、家賃滞納がはじまったら、3ヶ月間程度は様子見をしなければなりません。「3ヶ月くらい経ってもまだ入金がない」、という場合に初めて、「賃貸借契約の解除」というステップに進むことができます。
3ヶ月が経過したら、内容証明郵便で契約の解除通知を送る
家賃滞納後、3ヶ月くらいしたら、内容証明郵便を使って賃貸借契約の解除通知を送りましょう。そこには、相当期間を区切って滞納している家賃を支払うこと及び、支払いが無い場合には当然に賃貸借契約を解除する旨、記載しておくと良いでしょう。
家賃滞納されて夜逃げされても、自力救済は禁じられている
次に、賃借人が家賃滞納して、夜逃げしてしまったケースを考えてみましょう。
勝手に荷物を処分してはいけない
この場合でも、相手は家賃を滞納しているのですから、滞納金額が3ヶ月分以上になってくると、賃貸借契約を解除することができます。ただ、室内に荷物が残されていて、そのままでは次の賃借人に貸すことができません。このとき、相手はすでにいないわけですから、勝手に荷物を持ち出したり処分したりして良いのでしょうか？
実は、これはやっては行けない行動です。相手がいないからと言って、勝手に相手の荷物を捨てると器物損壊になりますし、相手の物を自分の物にしてしまったら、窃盗罪や占有離脱物横領罪が成立します。さらに、居宅への侵入が住居侵入罪と評価されてしまう可能性もあります。
法律は「自力救済」を禁止している
それは、法律が「自力救済」を認めていないからです。自力救済とは、人が法律の規定によらず、自力で自分の権利を実現してしまうことです。自力救済を認めると、本当に権利がある人かどうかわからない人が自己判断で権利行使をするため、社会が混乱状態になってしまいます。
そこで、法律は自力救済を禁止し、権利を実現するためには、必ず適式な法律の規定に従うべきとしています。
家賃滞納された後の強制退去の流れ
それでは、自力救済によらず、法律に従って相手を強制退去させるには、どのような手段をとればよいのでしょうか？
まずは、賃貸借契約を解除する
まずは、内容証明郵便にて、賃貸借契約の解除通知を送りましょう。
裁判を起こす
次に、裁判を起こす必要があります。裁判の種類は「未払賃料請求、建物明渡請求訴訟」です。家賃滞納期間が3ヶ月程度に及んでいなければ、裁判をしても、賃貸借契約の解除が認められないので、注意が必要です。
また、賃借人が夜逃げしてしまったケースでも、まずはこの訴訟を起こす必要があります。相手が夜逃げして行方不明の場合には、「公示送達」という方法で訴訟を進めることができます。
訴訟で判決を出してもらったら、それをもとに「強制執行」ができる状態になります。
強制執行を行う
判決が出たら、判決書との確定証明書、送達証明書、執行文を取り寄せます。そして、裁判所の執行官に対し、強制執行の申立を行います。執行官と一緒に現地に行って調査を行い、明け渡しの催告を行って、日にちを決めて明け渡しの断行を行います。
これによって、ようやく強制退去を実現することができます。
強制退去にかかる費用負担について
強制執行をするときには、いろいろな費用がかかります。執行官には予納金を支払わなければなりませんし、倉庫を借りて荷物を保管する費用なども必要です。このような費用については、賃借人（債務者）に支払い請求できる可能性があります。民事執行法では、「強制執行の費用で必要なものは債務者の負担とする」とされているからです（42条）。
ただ、実際には賃借人は家賃すら支払わなかったような人ですから、回収は、難しくなることが多いです。強制執行をするときには、執行補助者や弁護士費用もかかりますが、こうした費用を賃借人に請求することも非現実的です。強制執行をするときには、ある程度の費用負担を覚悟する必要があります。
家賃滞納に対する強制退去を弁護士に依頼するメリット
家賃滞納されたときには、弁護士に対応を依頼するとさまざまなメリットがあります。
以下で、順番にご説明します。
内容証明郵便を送付するだけで、出ていってもらえる可能性がある
弁護士が家賃滞納の案件に対応するときには、まずは債務者に対し、内容証明郵便で滞納賃料の請求と賃貸借契約の解除通知を送ります。このとき、賃貸人が自分で通知書を送っても無視されてしまう可能性が高いです。ただ、弁護士が対応すると、強いプレッシャーを与えることができるので、債務者は、自ら家賃を支払ってくることもありますし、家賃を払えない場合には、自主的に退去することもあります。
賃借人が自ら出ていったら、裁判や強制執行をする手間も費用も省くことができます。
訴訟をスムーズに進められる
家賃滞納されたときに強制退去を実現するには、訴訟が必須です。ただ、賃借人本人が建物明け渡し請求訴訟を進めるのは、かなりの負担となります。建物明け渡し請求訴訟は、金銭請求ではないので、支払督促や少額訴訟のような簡単な手続きもありません。
弁護士に対応を依頼していると、スムーズに訴訟を進めて判決を勝ち取ることができるので、大きなメリットがあります。
強制執行をスムーズに進められる
相手を強制退去させるための直接的な手続きは、強制執行（建物明け渡しの断行）です。
ただ、この手続きも、かなり法的に専門的なものであり、素人が1人で取り組むのは大変です。
弁護士に対応を依頼したら、スムーズに強制執行による退去を実現できます。
手間が省ける
強制退去の一連の手続きは、自分で進めようとすると非常に時間もかかりますし、かかる手間も尋常ではありません。
弁護士に依頼すると、すべての強制退去にかかる手続きを代行します。内容証明郵便を送付したり、相手と交渉をしたり、訴訟を起こしたり強制執行をしたりという一連の作業を一切しなくて良くなることも、大きなメリットと言えるでしょう。
家賃滞納で強制退去させるなら、弁護士法人YMPにご相談下さい
不動産を賃貸しているときに、家賃滞納されてしまったら、早急に対応をする必要があります。スムーズに強制退去を実現するには、法律の専門家である弁護士によるサポートが重要です。
弁護士法人YMPでは、積極的に不動産トラブルや各種企業様のサポートに取り組んでいます。賃借人が家賃を滞納して対応にお困りの場合、お早めに当事務所までご相談下さい。